Die Zielsetzung einer Ermittlung einer Pachthöhe kann interessant sein:

• aus wirtschaftlicher Sicht
• aus juristischer Sicht

Aus welchem Anlass Sie auch immer eine Pachtermittlung benötigen – sprechen Sie mit mir.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist eine möglichst detaillierte Berechnung der Wirtschaftlichkeit eines Objektes vorzunehmen, um eine für den Pächter “tragbare” Pacht zu ermitteln (z.B. für Bauherren und Investoren).

Dabei spielen die konzeptionellen Überlegungen des Investors wie des Pächters eine durchaus erhebliche Rolle. So steht zu erwarten, dass je nach Betriebstyp unterschiedliche Erträge bei ein und demselben Pachtobjekt zu realisieren sind.

Durch Wirtschaftlichkeitsvorausschaurechnungen ist – unter der Prämisse einer ordnungsgemäßen Betriebsführung – zu berechnen, welche Erträge – und damit welche Pachten – bei welchen Konzepten voraussichtlich nachhaltig erreicht werden können.

Aus juristischer Sicht folgt der Markt für Geschäftsräumlichkeiten grundsätzlich dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Die Vertragspartner sind insofern frei in dem, was sie vereinbaren – es sei denn, die vereinbarte Pacht ist sittenwidrig oder wucherisch nach § 138 BGB.

Nach Urteilen des BGH aus den Jahren 1999 und 2001 ist eine an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung (EOP) bei der Bewertung von Gaststättenpachten ebenso nicht geeignet wie die von ihr abgeleitete so genannte “indirekte Vergleichswertmethode”.

Den Marktwert gilt es somit durch die Feststellung von vergleichbaren Leistungen, also vergleichbaren Objekten, auf dem Markt zu finden.

Wenn konkret keine vergleichbaren Objekte gefunden werden können, ist es angebracht, “einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen zu lassen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann.” (aus dem Urteil des BGH vom 10.7.2002 – XII ZR 314/00)